どうもこんにちは、だいさくです。
皆さん、何かしらの副業はされておりますでしょうか？
サラリマーンができる副業は昨今とても増えてますが、
その中でも根強く人気なのが不動産投資かと思います。
でもMRで不動産投資をやってる方のほとんどは、
クソ物件をめっちゃ高い値段でつかまされていたりします。
都内ワンルーム、節税、保険がわり的な謳い文句の、
絶対手を出してはいけないと言われている不動産に手を出してる人は結構多いような気はしてます。
不動産投資で成功してるMRの人にコツを聞いてきたよ
僕も一応不動産投資歴は８年目に入ったのですが、
本当にコツコツとやってきて年間大体80万円くらいの利益になってはいるんですが、
はっきり言って僕が買った物件はただのラッキーパンチが当たっただけなんですよね。
どんなラッキーパンチかと言うと、
最悪は自分で将来住んでも良いかなぁと思っていた物件を買って、
駅近なんですが、その駅が都内に直通する路線が開通されたり、
近くにめっちゃでかいショッピングモールができたりして、
家賃収入額はずっと変わらず、物件の価値は下がるどころかちょい上がったという物件でした。
そんなスーパーラッキー物件でも年間利益額はそんなもんなんです。
だから全く利益が出ない都内新築ワンルームを３５年ローンで買ってる製薬会社の社員を見ると、
ちょっとどうなのかなという感じはしています。
でも僕の周りには不動産投資で成功してるMRの人が何人かいて、
今日はその人にコツを聞いてきたのでご紹介させていただきます。
製薬会社の社員の不動産投資の目的は節税
今回お話を聞いてきたMRの方は、身バレ防止のため自己紹介は無しでお願いします。
ちなみにこの方は元不動産関係の仕事をずっとされていて、
その後MRになられた方です。
製薬会社の社員で不動産投資をしてる人って多いと思うんですが、実際儲かっていると思いますか？
製薬会社の社員で不動産投資をやってる人の目的は、
儲かる事よりも「節税」がメインで始める人が多いんじゃないですかね。
正直不動産を所有する事って個人開業する一番手っ取り早い方法だったりするので、
例えば外資系でRSUを沢山もらっている人は不動産を持つ事で開業して、
RSUを個人開業の帳簿に所得として上乗せして確定申告する事で節税になる可能性があります。
高所得者が多い業界なので、所得を増やすより、
自分の税金を減らしたいというニーズがある人が多いと思います。
ただでも、まぁぶっちゃけ、だいさくさんのいうような都内新築ワンルームを、
不動産屋の口車に乗って購入してるような人は結局節税すらできない可能性が高いし、
できたとしても年間１万円もできれば良い方で、
年間１万円の節税のために２、３千万円のローン組まされるリスクの方が遥かに大きいので、
僕もあの不動産投資は絶対にやめた方が良いと思います。
はっきり言ってクソ投資です。
リーマンが節税を考えすぎると、結局自分の事業を赤字にしなければならなくて、沢山経費を使わなければならないわけですよね。年間数万円の節税のためにいくらのお金を使うんだ！！って感じじゃないですか？
そうですね。
高所得サラリーマンが節税で不動産投資！ってそんな事考えない方が良いと思います。
逆に税金払ってでも所得を増やすことを考えた方が遥かに生産性が高いと思いますよ。
節税って本当無理ですよ。あくまで結果論なので。
会社の飲み会でレシート誰もいらなそうだからもらって帰って来た瞬間くらいしか、
節税してる感じしないっすからね。
笑。わかる。僕もあの瞬間はなんかラッキーを実感します。
しかも、レシートもらっていく人って多分なにかで開業しているんだろうなぁって予想つきますよね。
まぁとにかく節税よりも所得を増やすための不動産投資をやった方が良いということですよね。
儲かる不動産はどんな物件？
では実際所得を増やしてくれる物件を見つけるコツとか、どんな物件が良いのかってところを教えていただけますか。
不動産投資でよく使われる格言があって、
１０００の物件リストをくまなくチェックして、
その中から１００の物件を実際に見にいって、
やっと１件購入しても良い物件に出会える。
と言われています。
儲かる物件を見つけるのは私のような元々不動産業界にいた人間でも容易ではありません。
都内新築ワンルームのようなあちらから積極的に購入を持ちかけて、
セミナー誘ってみたいな物件で儲かる物件なんて１００％無いですよ。
あんなのMRに借金背負わせて、不動産業者がめっちゃ抜いてますからね。
ふむふむ。まぁそうっすよね。
私がこれまで購入して来た物件は、
一番高くて３４０万円の物件です。
はっきり言って土地に価値がついてるくらいのもので、
その物件をリペアして売るか、賃貸に出します。
個人レベルで不動産投資を行うならそれが一番良いと思います。
日本は少子高齢化でそう言った物件がゴロゴロあります。
でも、そういう安い物件は大手の不動産屋は見向きもしないし、
お金を持ってる投資家はまず手を出しません。
サラリーマンの副業家もめんどくさいので手を出しません。
物件ってどうやって探しているんですか？
普通に全部ネットです。
元不動産屋だから特別なルートがあるというわけではありません。
前述の通り、今安い物件って毎日更新されますが、
あんまり手を出されませんので結構沢山ありますよ。
修繕は自分でやれ！
確かに僕も何人か不動産で利益出してる人知ってますが、そういう安い物件でリフォームしてキャピタルゲインを得てる人が多い気がしますね。修繕とかは業者さんに頼むんですか？
修繕は自分でやらないと利益なんて出ませんよ。
なんて言いながらも、僕も実は業者さんにお願いはしてます。
でも、全部業者さんにお願いするのではなく、
例えば、トイレとか風呂の浴槽とか、キッチン系とか、
自分で購入した方が全然安く上がります。
ぶっちゃけアマゾンとか、ホームセンターでほとんど買えますから。
なのでそういうものは全部自分で用意して、
その設置関係で自分でできないものは業者さんにお願いする感じです。
設置だけお願いする事は、業者さんはすごい嫌な顔をします。
でも快くやってくれる業者さんも探せばいるので根気よく探しましょう。
ん〜、、正直、完全に僕はやりたくなくなってきましたね。
すげーめんどくさそうっす。
めんどくさいですよ。
なんでもお金を儲けるというのはめんどくさいと思います。
めんどくさいから誰もやらないし、続かないので、
そのめんどくさい事を真剣にやって試行錯誤して継続すれば利益は絶対に出ます。
でも人には向き不向きもあると思います。
私にとっては不動産で利益出す事は根気はいるけど、難しくはないです。
だいさくさんはブログずっと書いていて本当に凄いと思いますが、
逆に私がブログを書き続ける事が出来ないのと同じだと思います。
私は今まで不動産の売買益（キャピタルゲイン）で大体２０００万くらいは利益出てます。
家賃収入は年間３００万円程度はあります。（ローンは組んでません）
失敗した事もあるけど、大きな失敗はしてません。
安い家を誰に貸すの？
僕の購入してるマンションは高級マンションの類に入ります。家賃も高いので、借りられる人は高収入のサラリーマンとか、ハイソな人が多いんですが、安い家を貸し出したりって、なんかお金の回収とか大変そうなイメージなんですよね。
そうですね。
昔、２４０万円で買った家をリペアして９８０万で売った事があるんですが、
その時は普通のサラリーマンの家族でしたよ。
築年数が経過していても、内装だけがダメな家ってのがたまにあって、
内装は超簡単にリペアできるし、築年数が経過しててもしてなくても、
内装は変えるのでとてもお得だと思います。
ただ、購入に失敗した家もあって、そういうのは、
普通の人には貸し出せませんね。
生活保護の人とか、社会不適合者の人です。
そういう人は借りられる家に制限がかけられていたりするのでね。。
お金の回収は自分でやらないで管理会社を挟んだ方が良いと思います。
そこまでやってしまうと、本業に影響が出てしまうと思います。
最後に
最後に、何かオススメの本とかあったら教えてください！
ぶっちゃけ、不動産投資に関しては、細かいルールとか、
業者探しとか、全部ネットで調べればわかります。
確かに元々不動産関連の仕事していたので、ルールとかに関しては若干精通してると思いますが、
でもそんな大きな違いは無いと思います。
業者さんは自分で実際あったりして、付き合ってみてみないとわからないです。
副業収入があるとやっぱ精神安定剤になるので何かしらやってみると良いのではないでしょうかね。
最近読んだ本でオススメの本は、こちらですかね。
僕がお伝えしたようなサラリーマン不動産投資のエッセンスが詰まっていてとても勉強になると思います。
この２つは良いのでは無いかと思います。
ありがとうございます！ではまた！
コメント