こんにちは、だいさくです。
私はサラリーマンの傍ら、不動産投資を行うようになりかれこれ3年が経ちました。
現在ではファミリー向けマンションの所有を中心に、
月に大体6万円前後の黒字が発生しています。
私はサラリーマンとしての年収が1,200万円ほどあるので、
当初は節税対策や、まぁ生命保険代わりになれば良いと考えていましたが、
不動産投資は真剣に行えばそれなりに利益を発生させることができるなと感じています。
サラリーマンが不動産投資で失敗するよくある5つのこと
サラリーマンの不動産投資で失敗の一番の原因は勉強不足です！
勉強すれば大抵のことはわかる世の中です。
私が不動産投資に関して、これまで沢山の勉強をしてきた中で、
不動産投資を失敗しないためにこれだけは抑えておこうというものを
お伝えしていきたいと思います。
１、ローンの組みすぎ
サラリーマンが不動産投資を行うにあたって、
ローンを組んで危なくない金額の目安は、
「年収×8倍」これが限度です。これがMAXの金額だと考えてください。
できれば年収×6倍くらいまでに抑えておくのがベストです。
特に年収が1千万円以上ある人だと8倍以上にローンが組める人がいます。
また、物件の種類や不動産会社によってはうまくローンを組ませてくれる会社もあります。
しかし、年収×8倍以上のローンを組んでしまうと
借主がいなくなった時に悲惨な目にあいます。
既に物件を所有してる人で、他に良い物件がある！
でも年収の8倍を超えちゃう！という時は、
所有の物件を売りましょう。
| 年収 | 年収×6倍 月々返済額 （目安） |
年収×８倍 月々返済額 （目安） |
| 300万 | 6.3万円 | 7.8万円 |
| 400万 | 8.3万円 | 10.3万円 |
| 500万 | 10.4万円 | 13.0万円 |
| 600万 | 12.5万円 | 15.6万円 |
| 700万 | 14.6万円 | 18.2万円 |
| 800万 | 16.7万円 | 20.8万円 |
| 1000万 | 19.7万円 | 24.6万円 |
※ボーナス払いを無しにした場合の目安になります。
ボーナス払いを設定する場合はその分をマイナスしてください。
不動産投資を行うにあたってローンは年収の8倍までこれを覚えておきましょう。
最悪借り手がいなくなってもきちんと自分の収入の中で支払いができる範囲で、
ローンを組むのがベストです。
２、税金の仕組みを勉強してない
「税金の勉強」これは、サラリーマンが不動産投資を行うにあたって、
まず最初に行うべき勉強といっても過言ではありません。
サラリーマンはとにかく税金に弱いです。
納税の仕組みを全く分かっていません。
たぶんあなたもそうです。
サラリーマンが不動産投資を行う最大のメリットは税制面での優遇です。
あなたが、年収800万円だとしたら、大体年間で所得税、住民税合わせて、
150万円前後の納税をしています。
仮に2,500万円のワンルームマンションを購入して、
1年間空室だった場合の赤字額の目安です。
・ローンの利息50万円
・減価償却費数万円～数十万円
・使途不明金として20万円前後
基本的にこの3つは経費として使わなくても経費精算できます。
ですので、不動産を持っているだけで、
年間80万円程度が経費で計上できます。
そして、その出た赤字分をサラリーマンの場合は
払った所得税、住民税から還付することができます。
なので、年収800万円の場合は実質の赤字は自分がサラリーマンとして払った、
税金で相殺できるので赤字にはならない計算になります。
経費として計上できるものはこの限りではありません。
・下見がてらの旅行代
・自家用車代
・駐車場代
・飲食代
などなどこの辺の経費計上に関してはまず最初に勉強しても良いと思います。
３、いい加減な管理会社は早く切る
「いい加減な管理会社」
これは早く関係を断ち切ったほうが良さそうです。
下記はいい加減な管理会社の特徴です。
・借主を探す努力が足りない→3ヶ月以上空室があってもほったらかし
・借主のクレームをスルー
・清掃代が高い→清掃代は本来そこまで高くありません
・連絡が返ってこない
管理会社なんて山ほどあります。
替えが効くものはよいものに変えましょう。
いい加減な管理会社は結構つぶれます。
早めに違う管理会社に切り替えましょう。
４、管理会社を使ってない
これは特に不動産投資を行ったことがない人が
始めて不動産を購入する時にやりがちです。
3番では、いい加減な管理会社の特徴でしたが、
特にサラリーマン大家が不動産投資を行う時に管理会社を使わないのはありえません！
自分で借主を探して自分で清掃もするよ～とか、
私はDIYが得意だからとか、
間違っても考えないことです。
百歩譲って新築の物件であれば、1,2年くらいは何もありませんので、
良いと思いますが、3年、4年と経ってくると電球がつかないとか、
食器洗い機が壊れただの色々あるものです。
そんなことがあるたびにいちいち対応するのは慣れている人に任せましょう。
家賃の回収もやってくれるし、
良い管理会社を選択すれば全てお任せでやってくれるので、
間違いなく管理会社は使いましょう。
５、セミナーに足を運んでいない
不動産投資のセミナーは沢山あります。
セミナーと聞くと押し売りされる!?とか思うかもしれませんが、
まずありえません。
投資用不動産を扱っている会社は都内だけでも数百社あります。
彼らも生き残りが大変なのです。
少しでもブラックなことをやってしまうとすぐに悪評が広がります。
今のセミナーは不動産のことを紹介もしますが、
まずはお金の勉強もさせてくれます。
冒頭にもお伝えしたようにサラリーマンの不動産投資で一番大事なのは、
税金やお金の勉強だったりします。
その辺の勉強も一緒にさせてくれるのが、
木下不動産のセミナーです。
投資用不動産の業界第二位で、
主には新築のワンルーム、もしくは中古のワンルームを扱っています。
最後に
いかがでしたでしょうか。
サラリーマンが不動産投資で失敗しないためには勉強です。
そしてトライ＆エラーです。
サラリーマンの場合であれば税金が優遇されているので、
エラーになる確率が極めて低いと考えて良いです。
今回は失敗しないためのリスク回避を中心にお伝えしましたが、
こちらの記事ではメリットを中心に書いています。
ほぼ何もしないで収入が得られる点はとても魅力です。
セミナー行くのめんどくさい！という人は不動産の一括資料請求もできます。
電話が何件かかかってきますが結構勉強になるので何でも聞いてみたらよいと思います。
これから不動産投資を始めたい方
私もサラリーマンで不動産投資を行って3年経ちました。
もし、サラリーマンの不動産投資で何か聞いてみたい！という方は
私のプロフィールにメールアドレスを掲載してますので、
なんでも聞いてください！
それでは！
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